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Welche Immobilienbewertung brauchen Sie für Ihre Immobilie?

Was genau ist Ihre Immobilie wert?

Die Antwort auf diese Frage ist immer wieder interessant und spannend zugleich. Dabei hängt der tatsächliche Wert eines Objektes von verschiedenen Faktoren ab. Wie ist die aktuelle Nachfrage, wie die aktuelle Marktsituation, wie ist der Zustand der Immobilie, was wurde investiert, was davon lässt sich tatsächlich Monetarisieren und vieles mehr. Sie sehen schon – um den besten, realisierbaren Startpreis festzustellen, sollten Sie als Immobilienbesitzer auf jeden Fall einen Experten zu Rate ziehen und Ihr Objekt im Vorfeld professionell bewerten lassen. Welche Methoden der Bewertung gibt es, was gehört alles dazu, worauf sollten Sie achten und welche Dokumente und Unterlagen sollten Sie parat haben – das und mehr haben wir für Sie hier zusammengestellt.

Wann Sie Ihre Immobilie bewerten lassen sollten

Sie wollen Ihr Objekt verkaufen und einen möglichst guten Preis dafür erzielen? Ist die Höhe der Erbschafts- oder Schenkungssteuer vom Finanzamt richtig festgesetzt? Kommt möglicherweise eine Erbschaftsteilung oder gar Scheidung auf Sie zu? Ist es für Ihr nächstes Bankgespräch vielleicht sinnvoll, den Wert Ihrer Immobilie nachvollziehbar offen zu legen? Möchten Sie Ihre Immobilie beleihen oder ausreichend versichern? Oder überlegen Sie sich die Nutzung Ihrer Immobilie als Alterssicherung – dann ist eine Bewertung in Form einer Wohnmarktanalyse angeraten. Sie können so die Marktentwicklungen analysieren und die Entscheidung für eine Eigennutzung oder Vermietung besser treffen. Sie sehen also, es gibt zahlreiche Gründe, Ihre Immobilie professionell und belastbar bewerten zu lassen.

Möglichkeiten der Immobilienbewertung

Die Entscheidung für eine Wertermittlung ist gefallen? Dann kommt es jetzt darauf an, wofür Sie das Ergebnis benötigen. Für ein erstes Gefühl, eine grobe Orientierung genügt es sicherlich, wenn Sie Ihre Immobilie zuerst einmal kostenlos, unverbindlich und schnell online bewerten lassen. Diesen Service bieten verschiedenste Portale an. Alles geht schnell und dauert nur wenige Minuten. Um auf diesem Wege eine Bewertung zu erhalten, müssen Sie lediglich die wichtigsten Eckdaten Ihrer Immobilie in die vorgegebenen Formulare eintragen. Die meisten Portale arbeiten dann mit einem Vergleichswertverfahren, d.h. Ihr Objekt wird mit ähnlichen Immobilien gleicher Lage, Baujahr etc. verglichen. Wirklich in die Tiefe geht so eine Wertermittlung leider nicht. Das Ganze läuft allerdings völlig emotionslos ab, was ein echter Vorteil ist.

Sie können und sollten die Wertermittlung allerdings einem zertifizierten Gutachter überlassen, wenn der ermittelte Wert Ihrer Immobilie beispielsweise rechtlich Bestand haben sollte oder Sie einen tatsächlichen Verkauf in Betracht ziehen. Ein professioneller Gutachter wird dann ein detailliertes, schriftliches, gerichtlich anerkanntes Verkehrswertgutachten erstellen. Dafür ist in jedem Fall eine persönliche Besichtigung des Objektes durch den Immobilienfachmann nötig. Nur so kann er vor Ort alle relevanten Merkmale, die den Wert der Immobilie ausmachen, erkennen und berücksichtigen. Auf eine solch genaue, ganz individuelle Wertermittlung können Sie sich verlassen. Sie wollen Ihr Objekt selber verkaufen? Dann ist es wichtig, dass sich Ihr festgesetzter Preis an dem tatsächlichen Immobilienwert orientiert. Kaufinteressenten sollten ja weder abgeschreckt noch irritiert werden, wenn der Preis einfach nicht realistisch ist. Von einer nachträglichen Preisanpassung ist abzuraten, denn das wirkt sich in aller Regel verkaufsschädigend aus.

Brauchen Sie die Wertermittlung nicht für offizielle Ereignisse, können Sie als Besitzer einer Immobilie eine Bewertung auch selbst in die Hand nehmen. Nehmen Sie dafür Vergleichswerte ähnlicher Objekte zur Hand. Rechnen Sie zusätzliche Ausstattungsmerkmale und fehlende hinzu oder ab. Aber Achtung: Das ist nicht nur aufwendiger, als es sich jetzt vielleicht anhört. Meist ist man zudem selbst kein Fachmann auf dem Gebiet und es fehlt die benötigte Kenntnis des aktuellen Marktes. Hinzu kommt, dass der emotionale Bezug zu dem eigenen Objekt zu einer Überschätzung des tatsächlichen Wertes führt. Wollen Sie also verkaufen, kommen Sie an einer Bewertung durch einen Immobilienexperten nicht vorbei. Sie können sich eine erste Idee zum Wert Ihres Hauses aber auch mit Hilfe der regionalen Bodenrichtwerte holen. Diese Werte werden regelmäßig von unabhängigen Gutachterausschüssen ermittelt und kostenlos zur Verfügung gestellt. Der Grundstückswert lässt sich entsprechend leicht berechnen:

Bodenwert (€) = Bodenrichtwert (€ pro m²) x Grundstücksfläche (m²)

Was den Wert eines Objektes beeinflusst

Jedes Objekt hat natürlich viele verschiedene, ganz individuelle Merkmale, die den Wert bestimmen bzw. beeinflussen. Es gibt aber ein paar ganz allgemeingültige Faktoren, die bei jeder Bewertung eine Rolle spielen. Zu diesen gehören in erster Linie Lage und Infrastruktur. In welcher Region befindet sich das Objekt und welche Lagebesonderheiten bietet die Region? Die Lage ist ein beständiger Faktor, unveränderlich und sie wirkt sich auf die Nutzungsmöglichkeiten aus. Die Makrolage gibt Auskunft über die Region oder Stadt, die Mikrolage über die Nachbarschaft der Immobilie. Auch wichtig: Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Schulen in der näheren Umgebung, Einkaufsmöglichkeiten, Parks, Sportmöglichkeiten etc. Je besser Lage und Infrastruktur, um so höher ist der Wert der Immobilie. Natürlich zählen auch Bausubstanz, also Dicke und Zustand von Mauerwerk, Dämmung, Dachisolierung, Zustand von Fenstern und Türen. Energiesparende Anlagen zur Wärmegewinnung beeinflussen ebenfalls. Wieviel Räume können genutzt werden und zu was und kann man das Objekt entwickeln. Was lässt der Bebauungsplan eigentlich zu? Wie alt ist das Objekt, wann stehen die nächsten Renovierungen, Sanierungen oder Reparaturen an?

Die drei Verfahren der Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung kennt Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren. Das Vergleichswertverfahren nimmt sich Vergleichsobjekte zur Hand, die Gemeinsamkeiten wie zum Beispiel Lage und Ausstattung, mit der Immobilie haben. Auch die Bodenrichtwerte spielen eine Rolle. Das Sachwertverfahren berücksichtigt die Erstellungskosten, den aktuellen Zustand des Objektes, die Außenanlagen und die Bodenrichtwerte. Der Sachwert stellt dar, was es kosten würde, die Immobilie genauso noch einmal zu bauen. Das Ertragswertverfahren kommt zum Einsatz, wenn eine vermietete Immobilie bewertet werden soll. Da es um den zukünftig möglichen Ertrag geht, stehen Renditeüberlegungen im Fokus und es zählen die Reinerträge, die auf lange Sicht erzielt werden können. Dafür werden Mieteinnahmen mit regelmäßig laufenden Kosten verrechnet.

Dokumente und Unterlagen, die Sie für eine Immobilienbewertung brauchen

  • Bauplan mit Wohnflächenberechnung und Grundrissen
  • Kubaturberechnung
  • Kopie der Gebäudeversicherung, Police oder letzter Beitragsbescheid
  • Protokolle der letzten beiden Eigentümerversammlungen
  • Abrechnungen der letzten zwei Jahre
  • Energieausweis
  • Grundbuchauszug
  • Teilungserklärung
  • Katasterplan
  • ggf. der Erbbaurechtsvertrag und Nachweis des aktuellen Erbbauzinses
  • ggf. Kopie des Denkmalbescheids

Ganz unabhängig davon, ob Sie im Moment nur eine erste, rasche Einschätzung suchen oder Wert auf ein fundiertes Gutachten legen – wir-kaufen-deine-immobilie.de sorgt für die marktgerechte Beurteilung Ihrer Immobilie. Wählen Sie unser Onlinebewertungstool für eine erste Auskunft zum Wert Ihrer Immobilie oder nehmen Sie per E-Mail oder Telefon Kontakt mit uns auf, wenn Sie ein unabhängiges, fachgerechtes, für Sie kostenloses Gutachten wünschen. Entscheiden Sie im Anschluss frei über Ihre weiteren Pläne – es besteht keinerlei Verkaufszwang!

Nun ist es an Ihnen zu entscheiden, wie Sie weiter vorgehen. Auf Wunsch kann wir-kaufen-deine-immobilie.de Ihre Immobilie direkt kaufen oder diese für Sie im Auftrag vermarkten.


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